Folge 256 Erbwohnung - Was passiert mit der Wohnung bei Tod des Ehepartners

Heute geht es um einen Fall, der in der Praxis häufiger vorkommt, als man denkt, und der gleich mehrere Rechtsgebiete miteinander verzahnt: Mietrecht, Betreuungsrecht, Erbrecht und teilweise auch Sozialrecht.

Der Sachverhalt, der als roter Faden dient, ist folgender: Eine betreute Person ist verheiratet und hat mit ihrem Ehemann einen gemeinsamen Sohn. Der Ehemann verstirbt. Es gibt eine gemeinsame Wohnung, die aber seit einiger Zeit nicht mehr bewohnt wird, weil die Betreute in einem Pflegeheim lebt. Jetzt soll diese Wohnung aufgelöst und gekündigt werden. Das klingt zunächst nach einer reinen Verwaltungsaufgabe, ist es aber nicht. Vier große Themenblöcke sind zu beachten: die mietrechtliche Klärung, die betreuungsgerichtliche Genehmigungspflicht, die tatsächliche Wohnungsauflösung und die Kosten- und Sozialrechtsfragen.

Der erste Schritt, bevor überhaupt etwas gekündigt wird, ist die Frage, wer eigentlich Mieter dieser Wohnung ist. War die Betreute von Anfang an Mitmieterin, besteht das Mietverhältnis nach dem Tod des Ehemanns ohnehin mit ihr fort, geregelt in § 563a BGB. War hingegen nur der verstorbene Ehemann Mieter, greift § 563 BGB, die Vorschrift zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Tod des Mieters. Absatz 1 bestimmt: Hat ein Ehegatte mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt, tritt er beim Tod des Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein, ohne dass eine Erklärung erforderlich ist. Die Betreute wird damit automatisch selbst Mieterin, weil sie mit ihrem Mann zusammen in dieser Wohnung gelebt hat, bevor sie ins Pflegeheim gezogen ist. Der Eintritt geschieht von selbst, ein aktives Handeln ist dafür nicht nötig.

Entscheidend ist der zweite Schritt, § 563 Absatz 3 BGB: Der Ehegatte kann diesen Eintritt ablehnen. Dies muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Lehnt er ab, gilt der Eintritt als nicht erfolgt, das Mietverhältnis gilt rückwirkend so, als sei die Betreute nie Mieterin geworden. Das ist für den vorliegenden Fall besonders wichtig, weil die Betreute die Wohnung ohnehin nicht mehr bewohnen wird. Wird der Eintritt nicht abgelehnt, wird die Betreute Mieterin einer Wohnung, die sie nie wieder betreten wird, mit allen Konsequenzen: Sie müsste selbst kündigen, sie haftet für die Miete bis zur wirksamen Beendigung, sie haftet für Rückbau- und Renovierungspflichten. Wird hingegen fristgerecht abgelehnt, gilt § 564 BGB: Das Mietverhältnis wird mit den Erben des Mieters fortgesetzt, mit der Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist. Die Verantwortung wandert damit von der Betreuten weg zur Erbengemeinschaft, also zur Betreuten und dem Sohn gemeinsam als Erben, aber nicht mehr an die Betreute persönlich als Mieterin, sondern an den Nachlass. Diese Weichenstellung muss innerhalb eines Monats getroffen werden, unabhängig davon, ob man sich gerade um Beerdigung, Erbschein oder Sonstiges kümmert.

Entscheidet man sich gegen die Ablehnung, oder war die Betreute ohnehin schon Mitmieterin nach § 563a BGB, muss gekündigt werden. Hierfür gibt es zwei Wege: die ordentliche Kündigung nach § 573c BGB mit den regulären Fristen je nach Mietdauer, oder das Sonderkündigungsrecht aus § 563 Absatz 4 BGB, eine außerordentliche Kündigung, ausübbar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod, mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats. Letzteres ist regelmäßig der schnellere Weg. Eine Kündigung, die als Betreuer ausgesprochen wird, ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und muss in dem Moment wirksam sein, in dem sie beim Vermieter ankommt.

Als Betreuer kann man nicht einfach kündigen, wie es passt. Es gibt eine Schutzvorschrift, § 1833 BGB, bis Ende 2022 der bekannte § 1907 BGB, seit der Betreuungsrechtsreform zum 1. Januar 2023 neu gefasst. § 1833 BGB schützt den vom Betreuten selbst genutzten Wohnraum. Ein Betreuer soll nicht eigenmächtig die Wohnung als räumlichen Lebensmittelpunkt des Betreuten aufgeben können. Absatz 3 sieht deshalb vor, dass Kündigung, Mietaufhebungsvertrag, Vermietung oder eine damit verbundene Grundstücksverfügung der Genehmigung des Betreuungsgerichts bedürfen. Die entscheidende Besonderheit im vorliegenden Fall: Die Vorschrift greift nur, wenn es sich um vom Betreuten selbst genutzten Wohnraum handelt. Das ist fraglich, weil die Betreute bereits dauerhaft im Pflegeheim lebt und die Wohnung nicht mehr bewohnt wird. Nach ganz überwiegender Auffassung besteht die Genehmigungspflicht dann nicht, wenn die Wohnung von vornherein nicht mehr den eigenen Wohnzwecken des Betreuten dient. Das Landgericht Münster hat dies bereits unter dem alten § 1907 BGB entschieden, die Grundsätze gelten unter § 1833 BGB fort.

Ist der Heimaufenthalt tatsächlich dauerhaft und nicht nur vorübergehend, spricht viel dafür, dass die Genehmigungspflicht für die Kündigung entfällt, weil die Wohnung schlicht nicht mehr Lebensmittelpunkt der Betreuten ist. Das entbindet aber nicht von der Anzeigepflicht aus § 1833 Absatz 2 BGB. Umfasst der Aufgabenkreis die Wohnungsangelegenheiten, muss dem Betreuungsgericht die beabsichtigte Aufgabe der Wohnung unverzüglich angezeigt werden, unter Angabe der Gründe und der Sichtweise der Betreuten. In der Praxis empfiehlt sich bei verbleibenden Zweifeln, etwa zur Dauerhaftigkeit des Heimaufenthalts, vorsorglich das Gericht einzubinden und die Anzeige förmlich zu erstatten oder gleich einen Antrag auf Genehmigung beziehungsweise gerichtliche Bestätigung zu stellen. Eine Kündigung ohne erforderliche Genehmigung ist unwirksam, mit fortlaufender Miete und Haftungsrisiken als Folge. Zudem muss der Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten überhaupt übertragen sein, bevor eine Kündigung in Betracht kommt.

Bei der tatsächlichen Wohnungsauflösung ist der erste Schritt die Trennung der Vermögensmassen. Mit dem Tod des Ehemanns ist eine Erbengemeinschaft zwischen der Betreuten und dem gemeinsamen Sohn entstanden. Alles, was in der Wohnung an persönlichem Eigentum des verstorbenen Ehemanns steht, fällt in diesen Nachlass und gehört beiden Erben gemeinsam. Die Verwaltung eines Nachlasses erfolgt nach § 2038 BGB grundsätzlich nur gemeinschaftlich. Nachlassgegenstände dürfen daher nicht eigenmächtig entsorgt oder verwertet werden, dafür ist das Einvernehmen des Sohnes als Miterben erforderlich. Anders bei Gegenständen im Alleineigentum der Betreuten, die unterliegen allein der Verfügungsbefugnis des Betreuers im Rahmen des Aufgabenkreises.

Vor Beginn der Räumung ist eine saubere Abgrenzung und Dokumentation erforderlich: Wertgegenstände, Schmuck, Bargeld, wichtige Dokumente wie Testament oder Versicherungspolicen sollten fotografisch und listenmäßig erfasst werden. Das dient der Rechnungslegungspflicht gegenüber dem Betreuungsgericht und dem Nachweis gegenüber dem Sohn beziehungsweise der Erbengemeinschaft. Danach folgt die Abstimmung mit dem Sohn, welche Gegenstände er übernehmen möchte und was entsorgt oder verwertet werden soll, empfehlenswert mit schriftlicher Zustimmung zur Entrümpelung der Nachlassgegenstände. Erst danach kommt die Beauftragung Dritter, etwa einer Entrümpelungsfirma, im Rahmen des Aufgabenkreises Wohnungsangelegenheiten beziehungsweise Vermögenssorge.

Zum Abschluss der finanzielle und sozialrechtliche Rahmen. Renovierungs- oder Übergabepflichten sowie eine mögliche Nutzungsentschädigung bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses treffen grundsätzlich den Nachlass, je nach Entscheidung zur Ablehnungsfrage nach § 563 Absatz 3 BGB gegebenenfalls auch die Betreute persönlich als fortgesetzte Mieterin. Auch die Kosten der Räumung, Entrümpelung und Endreinigung sind grundsätzlich Nachlasskosten nach § 1967 BGB und von der Erbengemeinschaft anteilig zu tragen. Bezieht die Betreute Leistungen wie Hilfe zur Pflege nach dem SGB Zwölf oder Grundsicherung, muss der Erbanfall dem Sozialhilfeträger unverzüglich mitgeteilt werden, da es sich um einen Vermögenszuwachs handelt. Der Träger kann unter Umständen auf den Erbteil zurückgreifen, geregelt in § 102 SGB Zwölf, dem Kostenersatz durch Erben. Während des laufenden Kündigungs- beziehungsweise Genehmigungsverfahrens trägt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts regelmäßig der Sozialhilfeträger die währenddessen anfallende Miete der nicht mehr genutzten Wohnung als besondere Belastung. Diese Mietkosten müssen daher nicht zwangsläufig aus dem Vermögen der Betreuten beglichen werden, ein entsprechender Antrag beim Sozialhilfeträger ist möglich. Am Ende steht die Schlussabrechnung mit dem Vermieter, Nebenkostenabrechnung und Kautionsrückzahlung, die je nach Klärung der Mietereigenschaft entweder in den Nachlass oder direkt an die Betreute fließt und gegebenenfalls mit offenen Mietrückständen zu verrechnen ist.

Der Fall zeigt exemplarisch, wie eng Mietrecht, Betreuungsrecht und Erbrecht ineinandergreifen. Die Ein-Monats-Frist nach § 563 Absatz 3 BGB zur Ablehnung des Mietereintritts ist der erste kritische Punkt. Die Prüfung, ob die Genehmigungspflicht nach § 1833 BGB überhaupt noch greift, weil die Wohnung nicht mehr selbst genutzt wird, ist der zweite. Die Abstimmung mit der Erbengemeinschaft bei der eigentlichen Räumung ist der dritte. Die sozialhilferechtliche Absicherung der Mietkosten während des Verfahrens ist der vierte, oft vergessene Punkt. Wer diese vier Ebenen sauber und in der richtigen Reihenfolge abarbeitet, vermeidet unwirksame Kündigungen, unnötige Haftungsrisiken und finanzielle Nachteile für die betreute Person.

Die Ein-Monats-Frist, die über alles entscheidet

Wenn der Ehepartner einer betreuten Person verstirbt und eine gemeinsame Wohnung zurückbleibt, die niemand mehr bewohnt, hängt fast alles Weitere von einer einzigen Frist ab: der Monatsfrist zur Ablehnung des gesetzlichen Mietereintritts nach § 563 Absatz 3 BGB. War nur der verstorbene Ehepartner Mieter, tritt die betreute Person automatisch in das Mietverhältnis ein, sobald ein gemeinsamer Haushalt bestand, ganz ohne eigenes Zutun. Genau das kann jedoch problematisch werden, wenn die betreute Person längst im Pflegeheim lebt und in diese Wohnung nie zurückkehren wird. Wird der Eintritt nicht rechtzeitig abgelehnt, trägt sie persönlich sämtliche Mieter-Pflichten, von der laufenden Miete bis zur Rückgabe der Wohnung. Wird fristgerecht abgelehnt, wandert diese Verantwortung zur Erbengemeinschaft, also zum Nachlass, und die betreute Person bleibt persönlich außen vor. Diese Entscheidung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod getroffen werden, unabhängig davon, womit man sich als Betreuer gerade sonst beschäftigt. Parallel dazu lohnt ein zweiter Blick auf die Genehmigungspflicht nach § 1833 BGB, denn sie betrifft ausdrücklich nur selbst genutzten Wohnraum. Lebt die betreute Person bereits dauerhaft im Heim, entfällt die Genehmigungspflicht nach überwiegender Auffassung, die Anzeigepflicht gegenüber dem Betreuungsgericht bleibt jedoch bestehen. Wer beide Fristen im Blick behält und die Erbengemeinschaft frühzeitig einbindet, vermeidet unwirksame Kündigungen und unnötige finanzielle Risiken für die betreute Person.

Thema

Wohnungsauflösung und Kündigung einer nicht mehr bewohnten Ehewohnung nach dem Tod des Ehepartners in der rechtlichen Betreuung.

Rechtsgrundlagen

§ 563 BGB, § 563a BGB, § 564 BGB, § 573c BGB, § 1833 BGB, § 1850 BGB, § 1944 BGB, § 1967 BGB, § 2038 BGB, § 1371 BGB, § 102 SGB 12.

Kernaussage

Der gesetzliche Mietereintritt nach § 563 BGB kann innerhalb eines Monats abgelehnt werden, wodurch die Verantwortung von der betreuten Person auf die Erbengemeinschaft übergeht. Die Genehmigungspflicht nach § 1833 BGB entfällt regelmäßig, wenn die Wohnung dauerhaft nicht mehr selbst genutzt wird, die Anzeigepflicht bleibt jedoch bestehen.

Praxis Tipps

• Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod prüfen, ob ein Mietereintritt nach § 563 BGB vorliegt, und die Ablehnung fristgerecht erklären, wenn keine Rückkehr in die Wohnung erfolgt

• Vor jeder Kündigung den eigenen Aufgabenkreis auf Wohnungsangelegenheiten prüfen und gegebenenfalls erweitern lassen

• Die Anzeige nach § 1833 Absatz 2 BGB unabhängig von der Genehmigungsfrage stets erstatten

• Vor der Räumung Nachlassgegenstände von persönlichem Eigentum der betreuten Person trennen und dokumentieren

• Die schriftliche Zustimmung des Miterben zur Entrümpelung von Nachlassgegenständen einholen

• Bei laufendem Sozialhilfebezug den Erbanfall unverzüglich melden und einen Antrag auf Übernahme der Mietkosten während des Verfahrens stellen

Weiterführend

• betroyt campus plus: cp.betroyt.de

• Mentorenprogramm Startrampe: startrampe.betroyt.de

• Podcast Archiv: betroyt.de/podcast