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Folge 180 Übergabe - Tipps u. Hinweise zur Wohnungsrückgabe (Basics)

Im Juni 2024 widmen wir uns dem Thema Wohnungssuche für rechtliche Betreuer. Muss ein Betreuer eine Wohnung suchen? Welche Hilfen sind möglich? Wir klären Mythen und geben praktische Tipps. Außerdem werfen wir einen Blick auf kommende Themen und Veranstaltungen.

### Einleitung

Ja, schön, dass Sie auch diesen Monat wieder eingeschaltet haben beim Betroyt-Podcast. Den Podcast für rechtliche Betreuer. Wir sind mitten im Wohnungsmonat. Das heißt, wir schauen uns Themen an rund um die Wohnung und haben bereits schon zwei Folgen hinter uns in diesem Monat. Wer das nochmal nachhören möchte, dem empfehle ich einfach einen Gang auf die Homepage Betroyt, also www.betroyt.de/podcast. Dort finden sich alle Folgen, die ich bisher aufgezeichnet habe. Und da kann man einfach nochmal dann die entsprechenden nachhören.

### Rückblick und Plattformen

Also das wäre dann die Folge Wohnungssuche. Da haben wir Zuständigkeiten geklärt und in der 179. Folge geht es um Wohnmüten. Das heißt, was muss eine Wohnung beinhalten? Also wer von Ihnen nochmal nachhören möchte, kann dies gerne über die Homepage tun. Natürlich auch bei jedem anderen Podcast-Anbieter. Wobei ich jetzt an der Stelle sagen muss, dass Google Podcast aufhört zu existieren, bzw. zum 23. jetzt seinen Betrieb einstellt. Ich finde das sehr schade, also so viele Nutzer habe ich gar nicht über diesen Kanal dann hören. Aber ich selber, das war mein Podcast-Anbieter, mit dem ich immer meine Podcasts gehört habe. So, jetzt muss ich mir einen anderen raussuchen. Also wer von Euch eine Idee hat, mit welchem Anbieter ich da am besten fahre, kann mir kurz eine E-Mail schreiben. Also momentan überlege ich bei Spotify, aber so richtig komme ich mit Spotify nicht so warm, also wer noch andere Vorschläge hat, ich bin da offen.

### Hauptthema: Wohnungsrückgabe

So, das war ein bisschen off-topic, aber das ist das, was mich gerade beschäftigt. Aber, das hat jetzt wenig mit Wohnung zu tun, deswegen zurück zum Thema. Wir gucken uns heute an, was passiert bei einer Wohnungsrückgabe bzw. Wann muss eine Wohnungsrückgabe erfolgen, wie muss eine Wohnungsrückgabe erfolgen und was passiert, wenn die Wohnung vom Vermieter nicht abgenommen werden soll. Das Thema, da kam ich jetzt nicht ganz alleine drauf, es gab einen Fall dazu.

### Beispiel aus der Praxis

Und zwar hatte mir jemand geschrieben, eine Klientin, die von mir in ein Heim ziehen musste, hatte ihre Wohnung gekündigt und entrümpelt lassen. Ich, also die Betreuerin in dem Fall, war erst zur endgültigen Übergabe in der Wohnung. Es waren Risse und Dellen an einigen Zimmertüren und an einer Wand. Es gab Farbspuren von Rolli an zwei Türen und teilweise fehlten die Türgummis. Die Gebrauchsspuren haben die Funktionalität der Tür nicht beeinflusst und in meinen Augen sind es normale Abnutzungsspuren, die in zehn Jahren entstehen können. An einer Wand war die Tapete teilweise runtergerissen und die Wohnung war in den ganzen zehn Jahren nicht einmal gestrichen worden. Also so, dass man jetzt einen Überblick hat, wie die Wohnung aussah.

### Konflikt bei der Übergabe

Der Verwalter wollte mir die Wohnung so nicht abnehmen. Wir haben uns dann erst einmal darauf verständigt, dass der Verwalter Kostenvoranschläge einholt, um die Schäden zu beseitigen. Ich dachte dabei an die Wände. Der Verwalter wollte gleich alle Zimmertüren durch einen Tischler erneuern lassen. Ich bekam am nächsten Tag einen Kostenvoranschlag und sollte den Auftrag unterschreiben. Das habe ich nicht gemacht, sondern gesagt, dass ich mich selber um die Wohnung kümmere. Die Wohnung wurde gestrichen, die Türgummis erneuert und die Farbspuren von den Türen entfernt. Beim zweiten Versuch der Wohnungsübergabe wollte der Verwalter mir die Wohnung wieder nicht abnehmen. Nach stundenlangen, teilweise lautstarken Diskussionen, konnte ich die Wohnung endlich übergeben. Leider warte ich trotz Aufforderung noch auf die Abrechnung der Kaution. Ich benötige diese Abrechnung dringend für das Sozialamt und so weiter. Das war so ein bisschen das Thema, um das es ging.

### Häufige Probleme bei Wohnungsübergaben

Diese Seite ist auch kein Einzelfall. Also gerade Wohnungsübergaben gibt es sehr häufig, dass es dort Monierungen gibt und aus diesem Grund auch die Wohnung nicht abgenommen werden soll. Ich selbst hatte es auch schon mehrfach, dass es zu einem Thema wurde, wie die Wohnung denn übergeben werden soll. Wie jetzt man am besten vorgeht, das schauen wir uns jetzt an.

### Gesetzliche Regelungen zur Wohnungsrückgabe

Also zu Beginn nehmen wir uns den § 546 BGB. Das bedeutet, dort ist geregelt, dass der Mieter dafür verantwortlich ist, ein Übergabetermin rechtzeitig anzubieten und an diesem Termin tatsächlich anwesend zu sein. Das heißt, er kann sich natürlich auch vertreten lassen. Aber es muss die Möglichkeit geben, dass eine Wohnungsübergabe stattfinden kann. Das Angebot, das muss allerdings nicht nur rechtzeitig erfolgen, sondern auch in richtiger Art und Weise, also im Prinzip vollständig beräumt. Doch genau daran kann es in vielen Fällen einfach fehlen, dass eine Beräumung nicht vorgenommen wird.

### Beräumung und Übergabe

In unserem Fall hatten wir wenigstens eine Beräumung. Aber es gibt auch Wohnungen, die unberäumt übergeben werden müssen, weil einfach die Kosten für die Beräumung nicht gegeben sind. Wie sieht es jetzt aus? Das heißt, wir haben jetzt unsere Klientin, die versucht, die Wohnung abzugeben. In diesem Fall ist es so, dass mit dem Angebot, und das sollte in der Regel schriftlich erfolgen, es sei denn, die mündliche Absprache ist bereits abgelehnt worden, der Wohnungsübergabe, also immer schriftlich den Wohnungstermin vereinbaren. Dann, also hier geht es auch um Beweissicherungspflichten, gerade als Betreuer, dass man die Wohnungsübergabe angeboten hat. Wenn es dann zur Verzögerung kommt, kann das halt ein Haftungsfall werden. Das heißt, Sie müssen denn nachweisen, dass es auch eine Terminvereinbarung gab zur Wohnungsübergabe.

### Verweigerung der Annahme durch den Vermieter

Diese Fälle gibt es auch häufig, dass im Prinzip der Vermieter sich da zurückhält, gar nichts sagt, wann die Wohnung jetzt übergeben werden soll. Und dadurch dann natürlich auch im Zweifel noch eine weitere Miete erhält oder beziehungsweise weitere Mietkosten in Rechnung stellen kann, weil er halt nicht aufgefordert wurde, die Wohnung zu übergeben zu bekommen. Unser Fall ist jetzt allerdings, dass die Wohnung geräumt war und sie sollte jetzt übergeben werden und hatte Mängel. Wenn, und das ist jetzt der Hauptpunkt, auch dieses Podcast ist, wenn ein Termin vereinbart ist ordnungsgemäß, wie wir es gerade gesagt haben, und dann ein Termin mit allen Beteiligten vor Ort stattfindet, dann gibt es für den Vermieter keine Möglichkeit, die Übergabe zu verweigern, bzw. er muss die Wohnung so wie sie ist übernehmen, ansonsten kommt er in den Annahmeverzug.

### Annahmeverzug und Schadensersatz

Das bedeutet, Sie als Betreuer oder Betreuerin, kommen dorthin, haben den Schlüssel in der Hand und sagen hier, du kannst die Wohnung jetzt erhalten. Ausnahmen gibt es natürlich, wenn der Vermieter erkrankt ist oder ähnliches, wo es unmöglich ist, dass er übernehmen kann, dann entsteht natürlich auch kein Annahmeverzug. Allerdings in den normalen Fällen, wenn der Vermieter da ist, der Mieter da ist, beide gucken sich an und der Vermieter fragt den Betreuer, ob das jetzt sein Ernst ist, was er hier denn jetzt machen möchte und ob er dann wirklich diese Wohnung so übergeben will. Meine Antwort ist immer ja, das möchte ich. Auf jeden Fall ist § 293 BGB dafür die Rechtsnorm. Der Annahmeverzug löst aus, dass sie im Prinzip die Betreuung, die die Wohnung, nicht die Betreuung, loswerden, sondern die Wohnung loswerden.

### Schadensersatzansprüche und Protokolle

Jetzt ist natürlich die Wohnung in dem Fall beschädigt, wie in unserem Fall oder auch wenn wir eine volle Wohnung haben. Und da haben wir natürlich auch Schadensersatzansprüche, die dem Vermieter zustehen. Das heißt, dieser Anspruch auf, du musst mir eine ordnungsgemäße Wohnung übergeben, wandelt sich in einen Schadensersatzanspruch, der bedeutet, du musst mir den Schaden, den du mir jetzt hier hinterlassen hast, ersetzen. Ganz wichtig, das heißt, Sie können dann im Zweifel gehen. Deswegen ist aber dieses Protokoll so wichtig, in dem drin steht, in dem die Schäden drinstehen. So jetzt haben wir wieder Praxis und die Theorie. Was die Kollegin jetzt gemacht hat, sind schadensminderungsfähige Tätigkeiten. Sie hat nämlich versucht, noch Sachen wieder herzustellen, um dann also zu reparieren bzw. zu reinigen, um dann den Schaden der entsteht zu minimieren. Das ist auch vollkommen okay, dass man das macht, weil natürlich dann der Schaden später auch beim Klienten hängen bleiben wird.

### Praktische Tipps und Vorgehensweisen

In dem Fall ist es rechtlich nicht notwendig, aber macht in manchen Teilen einfach auch Sinn, sich dann da mit dem Vermieter zu einigen, wenn er also sagt, okay, du hast jetzt die Möglichkeit nochmal hier durchzugehen, also wegen einem Schaden in Höhe von 2000 Euro, den man minimieren kann mit einem Arbeitsaufwand von 500 Euro und die Miete kostet 500 Euro den Monat noch, dann wäre der Gesamtschaden 1000 Euro, den man noch hätte. Aber er wäre schon um

1000 Euro minimiert, dadurch, dass man die Sachen dann selbst macht, als wenn der Vermieter sie dann später in Rechnung stellt. Und das ist, wenn es im Protokoll dann zu ersehen ist, dass zum Beispiel hier die Türzargen defekt sind oder welche Beschädigungen sie haben, dann gibt man es gewisserweise aus seiner Hand, was damit passiert. Die Frage und in dem Fall mit dem Kostenvoranschlag, das würde ich jetzt an sich gar nicht machen. Das ist nicht die Aufgabe des Betreuers, der die Wohnung übergibt, sondern das ist die Aufgabe des Vermieters, sich selber denn darüber zu informieren.

### Pflichten des Vermieters

Im Rahmen einer Schadensminderungspflicht auch des Vermieters ist das natürlich sinnvoll, dass er nochmal mit dem Betreuer oder mit dem Klienten, mit dem Mieter spricht und sagt, ich würde es jetzt so und so machen. Ich gebe dir vielleicht noch die Möglichkeit, dass du es günstiger erledigst. Also im Kern muss er es aber nicht, weil die Wohnung ist übergeben, es ist jetzt in seiner Sphäre und er kann jetzt entscheiden, was er daraus macht. Dementsprechend, also die Rücknahmepflicht besteht auch bei Mängeln, das heißt, er muss sie auch mit einem Mangel nehmen, die Wohnung, und hat halt ganz normalen Ersatzanspruch, den er dann geltend machen kann.

### Vorgehen bei Verweigerung

Was ist jetzt, wenn der Vermieter unberechtigterweise die Wohnungsübergabe verweigert? Also er sagt, ich nehme die Wohnung nicht. Dann auf jeden Fall sich das schriftlich dokumentieren lassen, dass der Vermieter dies nicht annimmt. Wie oben gesagt, das ist ein Annahmeverzug. Das bedeutet natürlich, dass dann alle Schäden, die dadurch entstehen, beim Mieter auch ersetzt werden. Jetzt ist die Frage, welche Schäden da entstehen können. Ich muss ehrlich sagen, mir fallen jetzt für den Mieter weniger Optionen ein. Was an der Stelle vielleicht noch ein Schritt zurück gesagt werden muss, ist natürlich, wenn die Wohnung nicht weiter vermietet werden kann, weil sie nicht ordnungsgemäß in Stand gesetzt ist, dann ist das natürlich ein Mangel, der natürlich auch geltend gemacht werden kann, also als Ausfall. Die Frage ist nur, und deswegen bin ich immer dafür zu gucken, dass man die Wohnung selbst herstellt, denn es ist immer die Frage, wie lange die Wohnung ausfällt. Der Vermieter hat ja dann eine gewisse Freiheit, die Sachen zügig aber doch in seinem Tempo zu machen. Und wenn er dann sagt, er braucht für die Reparaturen zwei Monate und deswegen gibt es noch zwei Monate weitere Kosten für Mietausfall, dann wäre das vielleicht, wenn man es selber macht, nur ein Monat. Das ist immer der Punkt, an dem man gucken muss, weil wenn man das abgegeben hat, gibt man die Verantwortung oder gibt man den Ball an den Vermieter und dann ist man selber so ein wenig raus.

### Dokumentation und Beweisführung

Aber wir waren jetzt zurück: Wohnungsübergabe wird verweigert, also schriftlich dokumentieren lassen und natürlich auch schon sorgfältig dokumentieren, wie die Wohnung aussah in dem Moment. Also das gilt durch Zeugen, das ist immer das schwächste Argument, immer ein Zeuge, aber Fotos helfen natürlich an der Stelle auch, dass man Bilder macht von der Wohnung. So eine Abnahme kann auch ohne den Vermieter durchgeführt werden, also zum Beispiel wenn ein Sachverständiger oder ein Nachbar da ist, dass man dann eine Abnahme erstmal vornimmt. Natürlich fehlt es dann an der ordnungsgemäßen Abnahme, aber man kann erst mal dann die Daten halt aufnehmen. Also, lassen Sie sich dadurch nicht ins Boxhorn jagen, wenn der Vermieter oder meistens der Verwalter sagt, so nehme ich die Wohnung nicht ab, weil er muss es, ganz einfach. Klare Rechtslage.

### Fazit und Ausblick

Was bleibt über am Ende des Podcasts: Der Vermieter tut sich immer keinen Gefallen, wenn er die Wohnung nicht abnimmt, weil er nämlich in den Annahmeverzug gerät. Allerdings sei das jetzt kein Freibrief für alle Klienten, sondern es ist natürlich ein Schadensersatzanspruch, der bleibt, der natürlich dann noch geltend gemacht wird und bei dem man im Zweifel dann vor Gericht steht und sich wehren muss, wenn dann Ansprüche durch den Vermieter geltend gemacht werden, die aus meiner Sicht in vielen Fällen auch durchgehen, wenn er es nicht mit der Sanierung übertreibt und sagt, okay, ich habe jetzt hier jemanden gefunden, der bezahlt mir jetzt quasi meine goldenen Fliesen, weil er muss das ja, weil die Fliesen sind kaputt und hier setzt er jetzt neue.

### Abschließende Informationen

Ja, das war’s für diese Woche. Nächste Woche haben wir am Dienstag ein Live-Instagram. Dafür gibt es aber über Instagram, für alle, die bei Instagram sind, noch eine Information rechtzeitig, wann es stattfinden wird. Wir hatten eine Umfrage gemacht, zu welchem Zeitpunkt es stattfinden soll. Da hat sich so ein bisschen der 20 Uhr Termin herauskristallisiert. Ich gucke nochmal, wie ich es am besten koordiniere. Auf jeden Fall nächsten Dienstag also für alle, die ein Datum brauchen, weil sie vielleicht später hören und jetzt schon vorbei sind. Das wäre dann der 25. Juli 2024. Genau. Aber das Ganze gibt es dann auch als Podcast. Mittwoch, also in einer Woche. Thema ist Energie. Das heißt, wenn Sie oder wenn Ihr Themen habt zum Thema Energiekosten, gerne schon vorab, entweder direkt bei Instagram oder per E-Mail an info@betroyt.de. Das wäre dann eine Möglichkeit, wenn es Fragen gibt, kann man die dann direkt dort auch beantworten.

### Vorschau und Schlusswort

Ja, also Thema Energiekosten, das heißt, wie gehe ich mit Stromschulden um, welche Möglichkeiten bestehen da und so weiter. Das wäre dann so unser Thema. Diesmal bin ich alleine, kein Gast, aber ich denke, es wird trotzdem spannend. Ansonsten bleibt natürlich wieder der obligatorische Hinweis auf den Stammtisch. Der ist immer in der zweiten Woche jetzt des Monats am Donnerstag und in diesem Fall wäre das dann der Elfte. 15 Uhr geht es los. für Beginner und Anfänger und dann ab 16 Uhr können die anderen oder können die dazukommen beziehungsweise für die, die allgemeinen Fragen nicht so interessieren. Ja, das war’s für heute. Ich freue mich auf nächste Woche und euch eine gute Zeit. Bis dahin. Tschüss.

BETROYT – Stammtisch

Werden Sie Teil des Betroyt-Stammtisches. Jeden zweiten Donnerstag treffen wir uns via Zoom und besprechen knifflige Fälle von Kollegen und Kolleginnen und beraten über Fragen, die uns selbst jeden Tag treffen können. Wie Sie sich anmelden können? Einfach eine Email an stammtisch@betroyt.de. Sie erhalten dann eine Bestätigung über die Teilnahme. Ich freu mich, Sie zu sehen.

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